2013년도 필리핀 투자진출 상담사례(4)

2013년도 필리핀 투자진출 상담사례(4)

 

상담사례 4).  필리핀 부동산세와 한국 부동산세의 차이점

 

H사는 중국내 공장을 보유하고 있으나, 최근 인건비 상승 및 노동환경 악화로 필리핀으로의 공장이전을 추진하고 있습니다. 현재 동사는 필리핀에 공장설립 및 부지 매입을 검토하고 있는 단계로 부동산세 혹은 재산세로 불리는 Real Property Tax에 대해 문의하 였습니다.

 

흔히 부동산세 혹은 재산세라고 불리는 Real Property Tax는 필리핀에서 지방세에 해당되기 때문에 필리핀 지방정부법(Local Government Code of 1991)을 통해 해당 법률 및 관련 규정을 확인할 수 있으며 공화국법(Republic Act No. 7160)을 통해서 입법화되었습니다. 부동산 소유와 관련해서 과세가 발생하는 단계별로는 취득단계, 보유단계 그리고 처분단계로 나눠질 수 있으며 각 나라별로 과세방식이 서로 상이합니다. 그러므로 필리핀에서 거주하며 사업활동을 하고 있는 한국기업 입장에서는 한국과 필리핀의 법률적 차이나 과세방식 등에 대해 상호비교하며 고찰할 필요가 있습니다.

 

먼저 필리핀 부동산세 정의에 대해 살펴보면 토지나 건물 혹은 그 토지와 해당건물의 구조물이나 증축, 개축 등의 부대적인 시설물, 토지 위에 심거나 재배되고 있는 나무, 과일나무, 묘목이나 농작물, 산업 활동과 관련 있는 플랜트, 공장설비, 기계장치 등의 구조물, 이동이 가능하지 않은 목적물이나 고정시설물, 영구적인 부착시설물, 저장소, 양식장, 동물이나 가축 등을 키우는 사육시설물, 광산, 탄광수, 부동산에 대한 별도의 공공사업권이나 용역권, 고정자산에 대한 영업권이나 특정시설물에 대한 이용권 등의 재산 소유권을 타인에게 양도할 때 매기는 세금으로 정의하고 있습니다.

 

우리가 일반적으로 알고 있는 한국의 부동산 관련 세금을 살펴보면 먼저 취득단계에서는 취득세와 등록세, 여기에 붙는 농어촌특별세와 교육세 등이 있습니다. 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세(부동산 과다보유자에 한함)가 누진세율로 분리과세되고 여기에 추가로 도시계획세와 공동시설세 등이 붙게 되며, 처분단계에서는 시세차익을 얻었을 때 양도소득세 등을 납부해야 합니다.

 

반면 필리핀에서는 취득단계에서 취득세, 등록세 그리고 인지세를 부담하게 되고 부가가치세는 매도인이 개인이냐 혹은 법인이냐에 따라 포함여부가 결정되며 분양의 경우에는 분양가에 포함되어 계산되기 때문에 유의해야 합니다.

 

보유시점에서 납부해야 할 세금은 부동산세(Real Property Tax)인데 공시과세표준을 각 해당지역 시청 혹은 지방정부에서 산정한 다음 과세물권을 주거용, 나대지, 건물, 상가 및 오피스 등으로 각각 구분하여 구분형태와 금액에 따라 적용률을 금액에 따라 누진율로 대입한 후 세율을 정하는데 메트로마닐라 지역의 경우 2%, 기타 지방도시나 혹은 농촌지역 등은 1%의 세율을 적용해서 과세한 다음 4분기로 나누어 납부해야 합니다. 만일 일시불로 납부할 경우에는 과세액의 20% 정도를 할인 받을 수 있으며 보유세 중에는 특별교육세(Special Education Tax) 1%가 별도로 징수됩니다.

 

처분시점에서는 양도세가 적용되는데 한국과 다른 점은 한국은 양도차익을 과세표준으로 삼는 것에 반해 필리핀의 경우는 양도가액이 과세표준이 되어 양도인이 개인이냐 법인이냐에 따라 6%, 혹은 7.5% 등으로 납세율을 달리 적용합니다. 양도가액은 시세, 실거래가액, 공시가격 중 높은 금액으로 산정하며, 그 금액을 과세표준으로 삼게 됩니다.

 

위와 같이 부동산의 소유단계에서 발생되는 취득, 보유, 처분행위에 따라 각각과세기준이 정해지며 이 중 보유단계에서 내는 세금이 바로 부동산세인 것입니다.

필리핀에서 사업 활동을 하거나 부동산을 취득 관련 행위 시 계약서를 주고받을 때에도 부동산 세목들을 눈여겨봐야 합니다.

 

예를 들면 주택이나 콘도 혹은 땅을 매매하는 과정에서 매도인 측이 그동안 부동산세를 지급하지 않아 세금이 밀려있어 등기이전 조건으로 먼저 밀린 세금을 갚아달라는 내용을 우선조건으로 내건다든지 혹은 매매 계약을 체결하고 모든 대금을 지급했는데 매도인 측이 그동안 부동산세를 내지 않아 등기상에 문제가 발생하기도 합니다. 분양받을 콘도에 대해 개발업자가 입주시기를 제대로 고지하지 않아 향후 그 손해를 떠안아야만 하는 경우도 발생하며 장기임대차한 부지에 있어서 임대인의 과실로 인해 수년간 부동산세가 납부되지 않아 세무당국으로부터 해당부지를 압류당하는 사례도 발생하는 등, 부동산 거래에서 가장 주의를 다해야 하는 부분이 바로 소유권 확인업무와 부동산세금 납부여부를 확인하는 것입니다.

 

 

해외투자 TIP
필리핀에서는 투자가토지임대차법(Investor's Lease Act of 1993) 및 헌법(Article XII, the 1987 Philippine Constitution)에 따라 외국인은 국유지 사유지 여부에 관계없이 토지 소유가 금지되며 외국인이 토지를 소유하기 위해서는 외국인이 40% 미만의 지분을 보유한 법인설립을 통해서만 가능합니다. 따라서 공장설립, 호텔 신축 등에 투자 시 토지법인과 호텔 건물 법인을 별도로 설립, 토지에 대해서는 40% 지분만 소유 가능하고 호텔건물에 대해서는 100% 지분 소유가 가능합니다. 임차의 경우 사유지에 대해서는 외국인 , 외국법인 모두 최대 75년(50년+25년)까지 임차 가능하고, 국유지는 국내법인인 경우에 최대 50년(25년+25년) 동안 1000 ha 이하의 면적에 한해 임차할 수 있습니다. 단 특별경제자유구역 입주 시에는 최대 75년까지 임차가 가능합니다.

= 제공 : 마닐라 무역관/ 제이박 공인 회계사 / 필브릿지 (philbridge@naver.com)